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Sie möchten eine Immobilie bauen oder erwerben – Baufinanzierung Kurzinfo

Dazu haben Sie sich sicherlich hinreichend Gedanken gemacht. Im Gegensatz zu einem Kleinkredit bzw. Verbraucherkredit, ist eine Baufinanzierung immer an eine Immobilie gebunden. D.h. Sie verwenden das bei einer Bank geliehene Geld i.d.R. wohnwirtschaftlich, also zu Wohnzwecken. So sind folgende Darlehensmöglichkeiten als wohnwirtschaftlich anzusehen:

1. Der Bau einer Immobilie

2. Der Kauf einer Immobilie

3. Die Renovierung/Modernisierung einer Immobilie

4. Erweiterung oder Umbau einer bestehenden Immobilie

5. Aufbau einer Photovoltaikanlage, einer Solaranlage etc.

Selbstverständlich können Sie unter gewissen Voraussetzungen Ihre im Eigentum befindliche Immobilie auch bei einer Bank beleihen, um z.B. liquide Mittel zu erhalten. Grade bei Finanzierungen über eine Bausparkasse sind wohnwirtschaftliche Verwendungen eine Grundvoraussetzung, um ein Darlehen zu erhalten.

Wenn Sie noch keine Erfahrungen mit einer Immobilienfinanzierung gemacht haben, soll – Baufinanzierung Kurzinfo – Ihnen einen Überblick verschaffen:

1. Welche Bank ist die Richtige?

2. Ist es sinnvoll bei der Hausbank zu bleiben?

3. Können Finanzierungen „teuer“ oder „günstig“ sein?

4. Was muss ich tun, um an eine Immobilienfinanzierung zu gelangen?

5. Was ist eine „gute“ Baufinanzierung?

Die Wahl der Bank ist für Sie, als jemand der nicht regelmäßig mit solchen Geschäften zu tun hat, i.d.R. nicht überschaubar. Bei über 60 in Deutschland zugelassenen Banken die Baufinanzierungen anbieten, müssten Sie schon sehr viel Zeit und Ressourcen aufwenden, um von allen Banken Angebote zu bekommen. Diese Angebote müssen Sie dann auch noch studieren und vergleichen. Und, Sie haben 60 verschiedene Ansprechpartner und natürlich auch verschiedene Interpretationen, da ja jede Bank ihre eigenen Produkte verkaufen möchte. Daher gibt es sog. Finanzierungsvermittler wie die Deugefin GmbH. Wir nehmen Ihnen diese Arbeit ab. Außerdem können wir von vornherein feststellen, ob die ein oder andere Bank für Sie überhaupt in Frage kommt. So gut wie jede Bank hat ihre eigenen Annahmekriterien. D.h. Sie könnten schon an der ersten Hürde hängen bleiben, obwohl bei einer anderen Bank die Finanzierung möglich gewesen wäre. Hinzu kommt, dass Sie u.U. durch Ihre Anfrage bei einer Bank einen Schufa-Eintrag bekommen haben. Das kann für die ein oder andere Bank ein hinweisender Aspekt sein und zu einer erschwerten Darlehensannahme bei einer anderen Bank führen.

Ist es sinnvoll bei der Hausbank zu bleiben? Ihre Baufinanzierung bzw. Baufinanzierungen von Interessenten fragen wir immer erst anonym an. Das bezieht i.d.R. auch Ihre Hausbank ein. Denn auch die Hausbank, die Sie ja kennt, hat gewisse Voraussetzungen, damit Sie ein Immobilienkredit erhalten. Es ist also nicht immer gesagt, dass die Hausbank Ihnen „gnädig“ ist, nur weil Sie schon sei langer Zeit Kunde sind. Natürlich kennt Sie die Hausbank aus der Vergangenheit und kennt auch Ihre Kontoführung. Guthaben und Sparverträge, die Sie möglicherweise ebenfalls bei der Hausbank haben sind schnell einzusehen. Das ist aber kein Grund, die Hausbank als Favorit an erste Stelle zu stellen. Fast alle Banken benötigen die gleichen Auskünfte, wie auch Ihre Hausbank. Die eine Bank wünscht ein paar Unterlagen mehr, die andere ein paar Unterlagen weniger. Um eine Kreditentscheidung zu treffen, sind 90% der einzureichenden Unterlagen bei allen Banken deckungsgleich. Und auch die Hausbank kann daran nicht vorbei. Also, warum nicht gleich eine bundesweite Angebotserstellung?

Teuer oder günstig finanziert? Was das bedeutet hängt von einigen Faktoren ab. Zu einen können Sie die Kosten nach Preisangabenverordnung (PAngV) im effektiven Zinssatz erkennen. Die Differenz zwischen dem nominalen und dem effektiven Zinssatz sind die Kosten, die Sie über die Zinsbindung z.B. 10 Jahre, an die Bank bezahlen. Je höher die Differenz, um so höher sind die internen Kosten der Finanzierung.

Aber, nicht nur das kann die Kosten erhöhen. Jede Einbeziehung von Zusatzprodukten, wie Bausparen, oder einer Tilgungsaussetzung kann zu einer Veränderung der Kostensituation der Gesamtfinanzierung führen. Das muss aber nicht schlecht sein. Wichtig ist, was unter dem Strich bei Endtilgung in 10, 20 oder 30 Jahre an zurückgezahlter Finanzierungssumme steht. Das ist ein guter Richtwert, wenn es um die Gesamtkosten geht. Ziehen Sie von der insgesamt gezahlten Summe die Finanzierungssumme ab, dann sehen Sie was Sie an Zinsen und Kosten gezahlt haben.

Das ist aber nicht unbedingt ein Indikator für eine „teure“ Finanzierung. Oftmals spielt Ihre Vermögenssituation eine sehr wichtige Rolle. Haben Sie bereits seit längerer Zeit Vermögen angespart? Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, umso grösser wird der Betrag, den Sie sich von der Bank leihen müssen, um Ihr Vorhaben umzusetzen. Das bedeutet, je höher der geliehene Betrag ist, um so mehr Zinsen und Kosten haben Sie zu bezahlen. Unterm Strich steigen die Kosten immer an, je mehr Geld von der Bank kommt. Deshalb ist die Finanzierung aber nicht „teuer“ oder sogar „schlecht“. 

Wie gut und vor allem langfristig ist Ihre Einkommenssituation? Ist Ihr Konsumverhalten in der Vergangenheit auffällig oder haben Sie einen oder sogar mehrere Verbraucherkredit/e aufgenommen? Hier kommt die sog. „Schufa-Auskunft“ zum tragen. Die Schufa Holding AG ist eine privatwirtschaftliche deutsche Wirtschaftsauskunftei. Dieses Unternehmen sammelt Daten über jeden geschäftsfähigen Einwohner in Deutschland. Nehmen Sie einen Kredit auf, so meldet die finanzierende Bank diesen Vorgang an die Schufa. Zahlen Sie den Kredit nicht zurück, bekommen Sie einen „negativen“ Schufa-Vermerk. Je mehr „negative“ Einträge Sie haben, um so schwieriger kann es bei einer erneuten Kreditaufnahme werden. Oder, wenn Sie z.B. immer wieder Kleinkredite oder sog. 0%-Kredite aufnehmen um Ihren Konsum zu finanzieren. Das wäre dann suboptimal um eine große Baufinanzierung herzustellen.

Schlussendlich hängt die Finanzierbarkeit grundsätzlich von den Gegebenheiten ab, die Sie zum Zeitpunkt Ihres Finanzierungswunsches mitbringen. Es gibt sehr vorsichtige Banken und Banken, unter deren Bedingungen und Vergaberichtlinien ein Darlehen möglich wäre. Allerdings sind die Kosten oftmals höher, da diese Banken einen gewissen Risikoaufschlag verlangen z.B. in Form eines Zinsaufschlags. Wenn eine Finanzierung nur unter diesen Bedingungen möglich wird, hängt es immer von Ihnen als Kunden ab, ob Sie diese Finanzierung dann noch akzeptieren. In unserer Beratungsdokumentation finden Sie entsprechende Hinweise wieder. Auch dann ist die Finanzierung weder „teuer“ noch „günstig“. Sie ist den Umständen geschuldet. Wir als Ihr Berater machen Sie auf die Umstände aufmerksam und dokumentieren genau, wo Ihre Wünsche und Ziele zum Zeitpunkt Ihrer Darlehensanfrage liegen.

Grundsätzlich prüfen wir die Machbarkeit einer Immobilienfinanzierung vor. Sie erhalten von uns eine Auswahl von Banken, die ein Angebot zu Ihrem persönlichen Status und Finanzierungswunsch abgeben würden. Schlussendlich geben dann Ihre persönlichen Angaben und Lebens-Umstände inkl. einer Schufa-Auskunft dann den Ausschlag. Wenn die Immobilie den Prüf-Kriterien der Bank stand hält, spricht nichts gegen eine Darlehensvergabe. Denn die Herausgabe von Immobilienkrediten hängt auch von der Werthaltigkeit der gewünschten Immobilie bzw. des Vorhaben ab.

Aber, wenn Sie z.B. eine Immobilienfinanzierung zum Erwerb einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses, also eine Kapitalanlage herstellen möchten, kann unter steuerlichen Gesichtspunkten eine grundlegend andere Finanzierungsform der bessere Weg sein wenn es darum geht, Steuern zu sparen. Hierbei sollte auf jeden Fall der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden.

Wie erhalten Sie eine Baufinanzierung? Eigentlich ist das nicht kompliziert. Die Bank prüft Ihre Bonität, die Wunsch-Immobilie bzw. das Vorhaben. Passt das alles soweit zusammen, benötigt die Bank „Beweise“, dass die von Ihnen gemachten Angaben zu Ihrem Einkommen und zu Ihrer Immobilie bzw. zu Ihrem Vorhaben auch stimmen. Daher werden in einem gewissen Umfang Unterlagen notwendig. Wir arbeiten als „Puffer“. D.h. wir sammeln und prüfen die von Ihnen vorgelegten Unterlagen. Sollten Unstimmigkeiten auftreten, besprechen wir das mit Ihnen, um die Aussicht auf ein Darlehen zu verbessern. Sobald alle notwendigen Unterlagen vorliegen, übergeben wir diese an die gemeinsam ausgewählte Bank. I.d.R. reichen die Unterlagen für eine Kreditentscheidung aus. Sollte das nicht der Fall sein, erhalten Sie eine Unterlagenanforderung, da u.U. Unklarheiten in den Bauunterlagen oder im Grundbuch etc. bestehen.

Sind keine Unklarheiten vorhanden, können wir innerhalb kürzester Zeit mit einer Kreditzusage rechnen. Oftmals werden uns innerhalb von 24 – 48 Stunden die Darlehensunterlagen zugestellt. Sie haben dann die Möglichkeit, das Darlehen durch Ihre Unterschrift anzunehmen.

Eine „gute“ Baufinanzierung? Ist unseres Erachtens nach die Finanzierung, die zu den vorherrschenden Kapitalmarktbedingungen, Ihre persönliche Situation berücksichtigend, die passenden Konditionen abbildet. Wie vorerwähnt, hängt das von verschiedenen Faktoren ab. Viele sind nicht unmittelbar zu beeinflussen, andere können in der Finanzierung berücksichtigt werden.

Ihr Deugefin-Team